Recomendaciones para el mercado inmobiliario: qué mirar hoy a la hora de comprar, invertir o alquilar
El mercado inmobiliario puede cubrir diversas necesidades para cada persona, ya sea vivienda, obtener una renta o resguardar dinero. Pero, ante las diferentes implicancias, distintas son las recomendaciones a tener en cuenta. Por ello, consultamos a los especialistas para que nos den su mirada al respecto.
Nos encontramos a fin de año y no es difícil imaginar que muchas familias e individuos buscan un espacio más grande, proteger su capital o generar algún ingreso extra. Lo que les espera es un mercado inmobiliario activo, que crece hace meses y está mostrando una estabilización en la cantidad de escrituras. Además, sus precios continúan estando en un piso. Por lo tanto, resulta un buen momento para poner el dinero en bienes raíces. Sin embargo, dependiendo de lo que uno aspira, las recomendaciones para lograr la operación con éxito son distintas.
En otras palabras, no es lo mismo comprar para vivir que comprar para invertir. Por ejemplo, si analizamos por tipologías, “para inversión y para alquiler temporario, lo mejor es un monoambiente o 2 ambientes. No más de eso. Un 3 o 4 ambientes, no. Si es para alquiler residencial normal por ley (3 años), monoambiente o 2 ambientes y hasta un 3 ambientes también. Y, si es para vivienda, es según la necesidad de cada uno. Ahí no hay mucho para discutir; no es una inversión”, así lo asegura Gustavo De Simone, titular de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias.
Por lo tanto, en la mirada de los expertos existen varios tipos de clientes a quienes aconsejar para que tomen la mejor decisión en base a sus necesidades. En el caso de inversiones, la mejor opción se encuentra en emprendimientos de pozo.
Actualmente, una gran cantidad de obra nueva en pozo se están construyendo en diferentes barrios, ampliando la oferta inmobiliaria y permitiendo oportunidades de inversión para los clientes que buscan resguardar y diversificar sus ahorros. De modo que, como comenta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, al apostar a los pozos se pueden conseguir buenos productos a buenos precios. Y, si se poseen dólares en mano, mucho mejor porque el costo de construcción va mucho más lento que el aumento del dólar; de esa manera, uno va cambiando los dólares y con eso va pagando las cuotas en pesos que tienen un aumento por costo o por CAC (Cámara Argentina de la Construcción).
Según De Simone, en las inversiones lo importante es la zona en la cual se encuentra el inmueble. Si se quiere invertir para vender, lo recomendable es vender (antes, durante o después de la obra) teniendo en cuenta el crecimiento de la zona del desarrollo y el precio del metro cuadrado. “Entonces, si se empieza a invertir ahora, en un par de años el metro cuadrado va a estar más alto, resultando en una inversión beneficiosa”, sugiere.
En cuanto a invertir para alquilar, al ser la renta por contratos temporarios por AirBnB lo más conveniente (por generar una entrada en dólares y dar una rentabilidad aproximadamente un 10% mayor al año), el éxito de la inversión también depende de la zona. Lo que se suele buscar son barrios frente a un corredor, cerca de medios de transporte e instituciones educativas, entre otras características. “Las mejores zonas para Airbnb son Barrio Norte, Palermo, Recoleta. Y, después, hay zonas de segunda categoría que también se alquilan bastante, por ejemplo, Belgrano, Núñez y Monserrat”, destaca De Simone.
En cambio, para Fernando Pozzi, gerente en Pozzi Inmobiliaria, el consejo hoy para los clientes de inversión de renta es buscar ofertas interesantes en el mercado para refaccionar y obtener una renta corriente.
Por otra parte, en el caso de usuarios finales, suelen encontrarse aquellos clientes que, por las dificultades para ahorrar tanto en pesos como en dólares, necesitan poner plata encima de por el dinero que reciben por una venta.
De acuerdo con Pozzi, “un alto porcentaje de nuestros clientes son compradores de vivienda usada que no están líquidos para comprar en el corto plazo. Por ello, necesitan lograr vender su inmueble para hacerse de dinero, lo que requiere sincerarse y ajustarse a la realidad del mercado actual. El consejo para este tipo de cliente es que, si realmente tiene un motivo y una necesidad puntual de compra, la primera medida es revisar su situación y actualizar el valor de su inmueble para lograr su objetivo”.
Desde la perspectiva de Gustavo De Simone, para ellos es un buen momento porque, si bien uno vende a un precio más bajo, también compra a un precio más bajo. En consecuencia, si se hace una buena contraoferta, se puede cerrar el precio de la propiedad en un porcentaje menor al valor publicado.
“Por otro lado –continúa Pozzi– para los clientes que están líquidos y con posibilidad de compra en un corto plazo hay oportunidades en el mercado del usado, siendo un buen momento para comprar debido a que ya existen un porcentaje de propietarios que ya han ajustado el precio y se van concretando algunas operaciones. En la zona norte de GBA observamos valores que están llegando a su piso mínimo, con una baja en la medición interanual ‘i.a’ del 2.5% y en la variación trimestral es de medio punto. La caída es cada vez más moderada y posiblemente no haya margen para seguir bajando”.
Por consiguiente, como concluye Altgelt, “el mejor consejo que se le puede dar a un potencial comprador es que no especule. Los precios parecen haber llegado a un piso y pareciera que esta situación se mantendrá en el corto plazo. Por lo tanto, si un comprador encuentra el inmueble que buscaba a un precio lógico, la recomendación es que lo compre. De lo contrario, puede perderlo”.
Ejemplos
Gustavo De Simone sostiene que “los emprendimientos inmobiliarios son ideales para invertir en estos momentos, ya que estamos en un piso de valor del m2, y hay zonas como Monte Castro, Monserrat, Villa Ortúzar, entre otras donde hay proyectos que hoy compras con un m2 bastante bajo al costo o índice CAC, donde tienes un anticipo del 30 al 40% en dólares y cuotas en pesos, compras aproximadamente en USD 1.400/USD 1.600 el m2 y es posible que el día de mañana vuelvan a los valores en dólares y ahí haces una buena gran diferencia, donde se puede lograr aproximadamente una 20 % de rentabilidad, según el caso”
Flipping inmobiliario: uno compra departamentos a reciclar y hoy podés sacar una diferencia de hasta casi el 100%, entras a un valor muy bajo el m2 USD1.600 dólares, ya que son departamentos para reciclar en zonas como Recoleta, Colegiales, entre otras, y con una mínima inversión, podes venderla a casi el doble. Al comprar a un valor muy bajo le invertís plata y lo vendes mucho más caro”, resume De Simone.
Por su parte, Francisco Altgelt dice que hoy las oportunidades en proyectos de pozo rondan los USD 1.800 el m2l siempre en zonas que antes podían comercializarse a USD 2.500; en tanto destaca que hay buenos usados a partir de USD 1.800 en barrios como Recoleta o Barrio Norte que pueden representar una buena inversión.