A pesar de la crisis, la búsqueda de terrenos no se detiene

Brokers y desarrolladores sostienen que continúa el interés por posicionarse en tierras, en especial en el Corredor Norte. CABA incrementó la cantidad de lotes en oferta. El canje por metros cuadrados es la principal forma de pago.

Si bien las operaciones inmobiliarias están en caída libre -2019 fue el año con menor cantidad de escrituras firmadas de la historia en la Ciudad de Buenos Aires - los desarrolladores continúan interesados en adquirir tierras. "Hay avidez por comprar terrenos y seguir con la rueda, siempre y cuando los desarrollistas puedan pagar gran parte de la tierra con canje o permuta", aseguró el arquitecto Gonzalo Pagano, gerente de la división Terrenos de la inmobiliaria Interwin, firma que está vendiendo tierras en el Corredor Norte donde -afirman- existen oportunidades.

Por su parte, Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, coincidió en que si bien este mercado "está sobreofertado -como todo el sector inmobiliario- los lotes de mejor ubicación en la zona del Corredor Norte continúan siendo los más buscados. Los constructores no pueden parar de construir. El resguardo de su trabajo está en la compra de tierras. Pero, el modelo de negocio está cambiando al de renta de pequeños departamentos con muchos servicios".

Flavio Galli, presidente del grupo desarrollador Tueroc, afirmó que "hay cada vez más oferta de tierras en todas las zonas de Capital Federal. En los últimos seis meses la oferta se duplicó porque hay pocas operaciones y siguen apareciendo nuevos vendedores. Las oportunidades vienen del lado del cambio de actitud de los tenedores y oferentes de tierra que han entendido que -si quieren vender- deben sentarse a escuchar las ofertas que son muy variadas y combinadas a la vez".

Más allá de la ley de oferta y demanda, CABA presenta una situación particular luego de la aprobación del nuevo Código de Planeamiento Urbano. Pagano explicó: "La oferta de lotes urbanos aumentó a raíz del cambio de Código, que modifica la capacidad construible de las parcelas. En tanto, la demanda continúa estable en cantidad de operaciones pero, dada la coyuntura, disminuyeron las escalas de las obras".

Puebla lamentó que el nuevo Código haya generado "un desconcierto importante en el mercado" del real estate y advirtió que "actualmente hay gran cantidad de proyectos presentados que esperan ser aprobados. Además -agregó- la Plusvalía es un motivo de discusión en el valor final del terreno debido a las imprecisiones del Código".  

NEGOCIACIONES

A pesar de las sucesivas devaluaciones cambiarias ocurridas desde 2018, los terrenos se defienden y cotizan en dólares. Aunque, resurgen con más fuerza viejas fórmulas: "El precio está estable, con bajas menores. Pero, las operaciones se cierran con porcentajes importantes de metros cuadrados en obra o terminados (permuta). Las operaciones ciento por ciento cash casi no aparecen en este nuevo escenario con cepo", aseveró Pagano.

Respecto a los precios, el gerente de Interwin aclaró que -si bien es difícil hablar de valores promedio de incidencia (u$s/m2 vendible a construir) ya que esto depende de la ubicación, el tipo de cuadra y las posibilidades constructivas de cada lote- se puede considerar como ejemplo de referencia que el valor no debería superar los 1.000 u$s/m2 de incidencia en un terreno común (8,66 m de frente) ubicado en Palermo Hollywood.

No obstante, este valor difiere mucho en zonas como Parque Patricios. Allí, según contó Puebla, los terrenos "en boca de subte están entre u$s 300 y u$s 500 de incidencia. Se trata de una zona muy pujante gracias a la llegada de más de 310 empresas de tecnología, además del Gobierno de la Ciudad. Proyectamos continuar vendiendo tierra en esa zona".

A su vez, este broker confirmó que si bien los valores de todo el mercado "están en baja, está claro que el cepo y el dólar solidario distorsionaron todo mucho más. Es tiempo de negociar ofertas, ofrecer metros y esperar a que el mercado marque un rumbo fijo".

Según detalló el ingeniero Galli, los valores de los terrenos en la Ciudad bajaron alrededor del 10% en zonas premium y entre 15 y hasta 20% en las periféricas. "La aprobación del nuevo Código afectó significativamente al principio por la situación crítica actual pero, ante la necesidad de vender, en la mayoría de los casos se está llegando a acuerdos, negociando entre las partes para el caso que haya que pagar la plusvalía", señaló. 

En el caso de Grupo Tueroc confirmaron que "suspendieron la búsqueda de tierras en zonas medias y periféricas" porque actualmente sus "energías están puestas en la salud de los desarrollos en curso y en la búsqueda de tierras en zonas premium y en avenidas dentro del Distrito Tecnológico en Parque Patricios".

A modo de cierre, Puebla concluyó: "La construcción como resguardo de valor y la capitalización en inmuebles han sido y seguirán siendo el mejor negocio en dólares. Depende de los corredores inmobiliarios lograr ofrecer un buen negocio a ambas partes".