Oficinas: mercado incierto con rentas que oscilan

Tendencias actualizadas del mercado de oficinas en base a datos del tercer trimestre del año relevados por la firma de servicios inmobiliarios CBRE.

El mercado de oficinas empieza a reflejar síntomas de un contexto económico inestable de alta incertidumbre. La demanda se mantuvo en el rango positivo gracias a la entrega de un nuevo edificio completamente ocupado en el Polo Dot, logrando unos 7.000 metros cuadrados en el tercer trimestre del año que acumula unos 56.000 m² en los primeros nueve meses. Estos son algunos de los principales datos que se desprenden del último informe elaborado por Eduardo Di Buccio, gerente de Investigación de la consultora inmobiliaria CBRE Argentina.

Si bien el acumulado de los tres trimestres se ubica por debajo del comparativo interanual, las perspectivas para el trimestre restante son más alentadoras ya que, entre los proyectos en curso, se encuentran dos edificios construidos para sus ocupantes, lo que contribuiría a apuntalar la demanda aún más. El contraste con los edificios existentes es marcado, la vacancia aumentó, particularmente en el centro porteño gracias a la desocupación de un edificio por parte de una compañía de telecomunicaciones, continúa el informe.

ABSORCIÓN NETA Y RENTAS

El inventario de oficinas se incrementó en casi 27.000 m² en este trimestre, la mayoría de ellos fueron entregados en el Polo DOT como mencionamos anteriormente. La producción acumulada indica que ya fueron entregadas el 55% de las superficies proyectadas para el 2018, por lo que en el último cuarto del año se deberían completar unos 65.000 m² aproximadamente, en un escenario optimista donde las obras se terminen en término.

A su vez, en este estudio se señala que la producción no es una variable que responda a la coyuntura actual, sino que se apoya en obras que se iniciaron de 36 a 48 meses de anticipación. No obstante, aclaran, escenarios de devaluación pronunciada, donde los costos de construcción expresados dólares quedan recortados drásticamente, representan una oportunidad para los desarrolladores fondeados en moneda fuerte.

DISPONIBILIDAD

Puntualmente, la tasa de vacancia reflejó un incremento leve de 0,85%, cerrando el tercer trimestre en 7,09%. Más allá del aumento marginal en términos relativos, cabe destacar que el espacio disponible en este trimestre se incrementó casi 17.000 m² por encima del promedio de los últimos nueve trimestres de 140.000 m²; donde el incremento se debió más a edificios existentes que a nuevos proyectos. En términos geográficos, la disponibilidad se repartió tanto en submercados del Centro, en el Macrocentro Sur y Puerto Madero, como en el Zona Norte del Gran Buenos Aires, en el Corredor Panamericana, tratándose específicamente de espacios de primera generación nunca ocupados. A pesar de que la tendencia fly to quality está instalada en este mercado, las tribulaciones económicas pondrán a prueba las empresas que busquen reducir costos de ocupación sacrificando calidad de espacio.

RENTAS

En cuanto a las rentas se mantuvieron casi inmóviles, con una variación negativa de un 3% en el precio promedio para Clase A/A+, respecto del trimestre anterior. Esta tendencia responde a un mercado cauteloso con negociaciones más prolongadas que los habituales. Sin ir más lejos, los costos de ocupación en moneda local se vieron fuertemente impactados por la devaluación ya que las rentas expresan en dólares pero se abonan en pesos argentinos. El promedio de rentas se ubicó en u$s 25,29 por metro cuadrado por mes en Clase A/A+ al final del tercer trimestre, en Clase A+ el promedio llegó a u$s 27,86 mientras que Clase A fue de u$s 23,56. En detalle, la variación de precios de ambos segmentos fue negativa (-1,4%) en Clase A+ y positiva (-2.7%) en Clase A.